6 tháng đầu năm TPHCM có 17 dự án nhà ở đủ điều kiện để huy động vốn sản phẩm hình thành trong tương lai, với tổng cộng 9.456 căn nhà, trong đó chung cư chiếm 8.937 căn, đạt hơn 94,5%; số còn lại là loại nhà thấp tầng.
Nhưng điều đáng nói là trong tổng nguồn cung nhà đủ điều kiện huy động vốn sản phẩm hình thành trong tương lai đề cập ở trên, có đến 7.577 căn thuộc phân khúc cao cấp, chiếm 80,13%; còn lại 1.879 căn thuộc phân khúc trung cấp, chiếm gần 20%; phân khúc nhà ở giá rẻ, bình dân là một con số 0% tròn trĩnh.
Nghịch lý và sự bất cập trên thị trường bất động sản nhà ở hiện nay đang diễn ra theo hình tam giác ngược. Phân khúc nhà ở giá thấp, bình dân có nhu cầu cao nhất thì dường như rất hiếm dự án được khởi công, trong khi đó các dự án cao cấp thì chiếm đại đa số trong một thị trường vốn dĩ nguồn cung đã thu hẹp rất nhiều trong 2 năm trở lại đây.
Tình trạng lệch pha cung cầu này, được Hiệp hội Bất động sản TPHCM nhìn nhận là sự phát triển thiếu bền vững. Nhưng với không ít nhà phát triển bất động sản, việc đầu tư vào phân khúc cao cấp như một lẽ rất tự nhiên của thị trường: Quỹ đất đã dần hạn hẹp và khó tìm kiếm, giá lại cao, chi phí giải tỏa đền bù lớn để có được đất sạch, chính vì thế càng phải đầu tư vào phân khúc cao cấp để thu về tỉ suất lợi nhuận cao tương xứng.
Với nguồn đất doanh nghiệp phát triển bất động sản phải tự tìm kiếm và mua lại, nếu đưa vào phát triển dự án nhà ở giá rẻ, bình dân hay nhà ở xã hội, sẽ rất khó có lãi tốt, trong khi cơ hội lợi nhuận lớn hơn rất nhiều khi đầu tư vào phân khúc cao cấp.
Chính vì thế các dự án nhà ở giá rẻ, bình dân, nhà ở xã hội, rất khó để doanh nghiệp bất động sản tự thân xoay xở nếu không có sự hỗ trợ từ nhà nước ở các địa phương và chính sách từ trung ương.
Một thực tế khác, số dự án nhà ở cao cấp với nguồn cung vẫn đang được cho là ít so với nhu cầu trong đó có nhu cầu đầu tư mua đi bán lại hoặc mua để cho thuê, kinh doanh dịch vụ… Đây chính là động lực khiến cho nhiều dự án nhà ở cao cấp phủ sóng thị trường trong 2-3 năm trở lại đây.
Khi ai ai cũng đua theo mua đầu tư như thế thì càng ít cơ hội hơn cho các dự án nhà giá rẻ và những người có nhu cầu thực sự mua để ở.
Thậm chí, ngay cả không ít dự án nhà ở xã hội, cũng được bán suất, mua rồi bán lại để kiếm lời chứ không thực sự có nhu cầu để ở lâu dài.
Bài toán thị trường rất sòng phẳng và rõ ràng và các doanh nghiệp bất động sản sẽ chọn lựa. Đặc biệt là các doanh nghiệp niêm yết trên sàn chứng khoán, họ càng phải tính toán rất kỹ về bài toán hiệu quả kinh doanh. Đó là có lãi mới làm và dự án lãi nhiều thì ưu tiên thực hiện, triển khai trước hoặc được tập trung mọi nguồn lực thay vì san sẻ cho dự án nhà ở ít có lãi.
Một thị trường vẫn còn hay xảy ra tình trạng làm giá thổi giá, sốt giá, thiếu các chuẩn mực trong việc định giá, các giao dịch nhiều khi chạy theo tin đồn, đầu tư đón trước nhưng kỳ thực chính là tạo ra các tác động làm nhu cầu trên thị trường thể hiện ra bị lệch bản chất.
