Doanh nghiệp bất động sản đang chịu áp lực lớn về tái cấp vốn. Khoảng 60.000 tỷ đồng trái phiếu sẽ đáo hạn trong nửa cuối năm 2026. Lãi suất vẫn duy trì ở mức cao. Chi phí huy động vốn vì vậy tiếp tục tăng. Điều này tạo thêm sức ép lên dòng tiền và khả năng trả nợ của nhiều doanh nghiệp.
Áp lực tái cấp vốn gia tăng khi trái phiếu đồng loạt đáo hạn
Bất động sản chiếm tỷ trọng lớn trong lượng trái phiếu đáo hạn
Theo thống kê, hơn 111.000 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp sẽ đáo hạn trong những tháng cuối năm. Riêng lĩnh vực bất động sản chiếm khoảng 60.000 tỷ đồng. Con số này tương đương gần một nửa tổng giá trị trái phiếu đáo hạn toàn thị trường.
Theo bà Nguyễn Thị Kiều Hạnh, Trưởng nhóm Phân tích VIS Rating, khoảng 40% lượng trái phiếu đến hạn thuộc về các doanh nghiệp từng chậm thanh toán hoặc gia hạn trong giai đoạn 2023 – 2024. Điều này cho thấy áp lực trả nợ vẫn tập trung ở nhóm có chất lượng tín dụng yếu hơn.
Lãi suất cao làm tăng chi phí huy động vốn
VIS Rating cho biết khả năng thanh toán phụ thuộc vào tiến độ xử lý tài sản bảo đảm. Việc triển khai dự án và khả năng tiếp cận nguồn vốn mới cũng rất quan trọng.
Trong quý II/2026, lãi suất coupon năm đầu của trái phiếu bất động sản phát hành mới đạt khoảng 11,5 – 12%/năm. Mức này cao hơn khoảng 1 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước. Với trái phiếu lãi suất thả nổi, lãi suất phổ biến dao động 13 – 15%/năm. Điều đó khiến chi phí vốn tiếp tục gia tăng.
Doanh nghiệp chịu sức ép từ dòng tiền và nghĩa vụ trả nợ
Chi phí tài chính tăng khiến nhiều doanh nghiệp đối mặt với áp lực kép. Trong khi đó, dòng tiền từ hoạt động kinh doanh vẫn chưa cải thiện tương ứng.
VIS Rating đánh giá doanh nghiệp có dự án đang triển khai sẽ có lợi thế hơn. Những đơn vị chuẩn bị bàn giao dự án và duy trì đòn bẩy tài chính hợp lý cũng được đánh giá tích cực. Dòng tiền cải thiện trong hai năm gần đây sẽ giúp tăng khả năng huy động vốn.
Lãi suất cao tiếp tục gây áp lực lên thị trường bất động sản
Nhu cầu mua nhà suy yếu vì chi phí vay tăng
Theo ông Phan Quốc Bửu, Giám đốc Trung tâm Phân tích và Nghiên cứu của Công ty Cổ phần Chứng khoán BIDV (BSC), lãi suất cao đang ảnh hưởng trực tiếp đến sức cầu của nền kinh tế.
Lãi suất vay mua nhà vẫn ở mức cao. Nhu cầu mua bất động sản vì thế chững lại. Thanh khoản tại nhiều dự án giảm. Tiến độ bán hàng cũng chậm hơn. Điều này ảnh hưởng đến dòng tiền của doanh nghiệp.
Rủi ro phân hóa giữa các doanh nghiệp
Theo VIS Rating, rủi ro sẽ không diễn ra đồng đều trên toàn thị trường. Doanh nghiệp có nền tảng tài chính tốt sẽ dễ tiếp cận nguồn vốn hơn. Danh mục dự án rõ ràng và dòng tiền ổn định cũng là lợi thế quan trọng.
Ngược lại, nhóm từng chậm trả trái phiếu hoặc đang tái cơ cấu sẽ chịu áp lực lớn hơn. Những doanh nghiệp phụ thuộc vào số ít dự án cũng đối mặt nhiều thách thức trong thời gian tới.
Áp lực tái cấp vốn trở thành phép thử năng lực tài chính
Ngân hàng cũng chịu tác động từ rủi ro bất động sản
Ông Nguyễn Đức Huy, Trưởng nhóm Phân tích VIS Rating, cho rằng áp lực dòng tiền của doanh nghiệp bất động sản có thể ảnh hưởng đến chất lượng tài sản ngân hàng.
Rủi ro tập trung ở doanh nghiệp có đòn bẩy tài chính cao. Các phân khúc như đất nền, bất động sản nghỉ dưỡng và dự án còn vướng pháp lý cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro.
Chi phí vốn cao tiếp tục tạo áp lực
Theo VIS Rating, lãi suất cho vay bất động sản mới tại một số ngân hàng quốc doanh hiện quanh 14%/năm.
Bên cạnh đó, căng thẳng địa chính trị và giá nhiên liệu tăng tiếp tục tạo áp lực lên lãi suất. Chi phí tái cấp vốn cao cũng góp phần giữ mặt bằng lãi suất ở mức cao.
Các chuyên gia nhận định áp lực trả nợ sẽ còn kéo dài nếu chi phí vốn chưa hạ nhiệt. Rủi ro từ các khoản vay mua nhà cũng có thể gia tăng khi nhiều khoản vay bước vào kỳ điều chỉnh lãi suất. Thị trường phục hồi chậm sẽ tiếp tục gây sức ép lên dòng tiền. Đồng thời, khả năng thanh toán của doanh nghiệp trong nửa cuối năm 2026 cũng sẽ đối mặt nhiều thách thức.
Thuỳ Dương
Môi Trường Đầu Tư
