Kẽ hở trong tổ chức đấu giá đất

Phiên đấu giá đáng chú ý là cuộc đấu 68 thửa đất tại khu Ngõ Ba, thôn Thanh Thần, xã Thanh Cao, huyện Thanh Oai (Hà Nội) đầu tháng 8/2024. Phiên đấu giá với hơn 1.500 người tham dự, hơn 4.200 hồ sơ. Mức trúng đấu giá từ hơn 51 triệu đến hơn 100 triệu đồng/m2, cao gấp 6-8 lần so với giá khởi điểm. Tuy nhiên, ghi nhận của ban tổ chức có tới 55 trường hợp bỏ cọc, chiếm 80% số lượng người trúng đấu giá.

Sau đó Hà Nội liên tục tổ chức đấu giá tại các quận, huyện như Hà Đông, Hoài Đức, Thanh Oai…

Cuối tháng 11/2024, phiên đấu giá đất tại Sóc Sơn sẽ có 6 vòng bắt buộc. Tuy nhiên, điều bất thường đã xảy ở vòng đấu thứ 5 khi một khách hàng đã trả giá cho 3 lô đất tới mức 30 tỷ đồng/m2, cao gấp khoảng 12.000 lần mức giá khởi điểm. Đến vòng 6, vòng cuối cùng để xét giá trúng, người này không trả giá. Kết quả, 36 trong tổng số 58 lô đất đấu giá không thành.

5 đối tượng liên quan vụ trả giá 30 tỷ đồng/m2 tại phiên đấu giá đất ở Sóc Sơn đã bi khởi tố vụ án, khởi tố bị can, bắt tạm giam vì Vi phạm quy định về hoạt động bán đấu giá tài sản.

Cũng tại huyện Thanh Oai, phiên đấu giá 22 lô đất thôn Văn Quán, xã Đỗ Động ngày cuối tháng 11/2024, đến vòng đấu giá thứ 8 khi giá trả cao nhất ở mức 70,3-80,3 triệu đồng/m2 thì khách hàng đồng loạt bỏ cuộc, không trả giá tiếp nên các lô đất đấu giá không thành công.

Liên tục có những vấn đề trong các phiên đấu giá đất tại các địa phương cần được xem xét, tình trạng “hét giá” rồi bỏ cọc nhiều, hay hiện tượng bỏ về hàng loạt… Việc đấu giá đất đã hướng đến đúng đối tượng thực có nhu cầu cả về ở cũng như về đầu tư, hay những phiên đấu giá đất vẫn chỉ quanh quẩn là những “cò” đất thổi giá, tạo sóng để bán nhận chênh lệch?

Anh Nguyễn Văn Dũng người dân ở Vân Canh (huyện Hoài Đức, Hà Nội) chia sẻ: “Tôi dự giữa phiên đấu giá đất thì ra về, tôi có nhu cầu mua nộp hồ sơ tham gia đấu giá, nhưng chỉ qua 3 – 4 vòng đấu, giá đất đã thổi lên gấp 2 lần so với giá thị trường khu vực lân cận những lô đất đấu giá, đây không phải là giá trị thực”.

Nhiều vấn đề trong định giá, tổ chức đấu giá đất

Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã ký ban hành Công điện 134 yêu cầu các bộ liên quan, các địa phương kịp thời chấn chỉnh công tác đấu giá quyền sử dụng đất. Phát hiện, xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm trong đấu giá quyền sử dụng đất, ngăn chặn hành vi lợi dụng đấu giá quyền sử dụng đất để trục lợi, gây nhiễu loạn thị trường.

Thành phố Hà Nội cũng như các địa phương đã rà soát lại quy trình tổ chức đấu giá, đánh giá lại các cuộc đầu giá đất thời gian qua, nhiều vấn đề được đặt ra.

Luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật ANVI cho rằng, theo quy định của luật đảm bảo nguyên tắc giá trị đặt cọc từ 10 – 20% là hoàn toàn hợp lý vì mức đặt cọc cao sẽ hạn chế được những người bỏ cọc gây nhiễu, gây ảnh hưởng kết quả trong các phiên đấu giá nhằm trục lợi.

“Nhưng trên thực tế, do việc xác định giá khởi điểm thấp, quá chênh với thực tế nên giá trị tiền cọc so với mức giá đất sau khi phiên đấu giá kết thúc chỉ ở mức 3-5%, thậm chí có trường hợp chỉ tương ứng với 1% điều này dẫn đến tình trạng bỏ cọc vì nhiều lý do, có thể do tính toán nhầm, có thể do câu kết đẩy giá… Nếu giá cọc từ 10-20% giá trị thực tế của những lô đất đã trúng thì sẽ không có tình trạng này” – luật sư Trương Thanh Đức nêu ý kiến.

Tình trạng “thổi giá” ở các cuộc đấu giá đất vừa qua có thể sẽ tạo ra những cơn sốt ảo trên thị trường, đẩy giá bất động sản lên một mặt bằng mới cao hơn và khó kiểm soát.

Theo GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, tình trạng đẩy giá đất ở cuộc đấu giá sẽ làm cho thị trường bất động sản không ổn định.

“Trước đây, 50 triệu đồng/m2 nhà chung cư đã được gọi là cao cấp nhưng đến nay giá nhà ở trung bình cũng đã đến mức 50 triệu đồng/m2, còn khu vực giá cao đã lên mức 100 triệu đồng/m2. Qua vài năm, giá chung cư đã gấp đôi, đây là hệ lụy cho cả thị trường, khiến người dân mua thực khó tiếp cận được nhà đất” – GS. Đặng Hùng Võ nói.

Một số người nào đó có ý định muốn đẩy giá lên hơn nữa, Nthị trường bất động sản không dành cho đa số người dân mà thiên về câu chuyện làm ăn nhiều hơn, tạo ra điểm bất thường trong thị trường bất động sản, bất động sản chỉ có thể phục vụ người nhiều tiền, GS. Đặng Hùng Võ cho biết.