Lưu ý khi đầu tư vào quỹ tín thác bất động sản

“Đã đến lúc các chủ đầu tư bất động sản (BĐS) tìm kiếm phương thức huy động vốn qua Quỹ đầu tư BĐS (Real Estate Investment Trust – REIT, còn gọi là quỹ tín thác BĐS). Bên cạnh huy động vốn từ cổ đông, dự án BĐS hiện nay có xu hướng vay từ các tổ chức tín dụng hoặc thông qua phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Với tình hình vốn tín dụng và trái phiếu có xu hướng bị thắt chặt, việc huy động vốn qua quỹ REIT được dự đoán sẽ dần trở nên phổ biến” – Hội Môi giới BĐS Việt Nam nhận định.

Khi quỹ tín thác BĐS trở thành kênh huy động vốn của các chủ đầu tư sẽ dẫn đến việc nhiều nhà đầu tư cá nhân – tổ chức bỏ tiền đầu tư vào quỹ và sẽ làm nảy sinh một số vấn đề cần lưu ý.

Phương thức huy động vốn qua REIT

Trong dự báo xu hướng thị trường mới nhất thông qua báo cáo tuần đầu tháng 5, Hội Môi giới BĐS Việt Nam nhận định REIT là hình thức góp vốn cho một hay nhiều dự án BĐS, doanh nghiệp BĐS từ những cá nhân, tổ chức khác, thông qua việc phát hành các chứng từ có giá như cổ phiếu, chứng chỉ quỹ.

Nhà đầu tư cá nhân – tổ chức mua chứng chỉ quỹ REIT và nhận cổ tức định kỳ dựa trên kết quả hoạt động, vận hành của các doanh nghiệp, dự án.

Quy mô thị trường REIT đạt xung quanh 1.300 tỉ USD tính riêng tại Mỹ, tăng gần 30% chỉ sau năm năm. Năm 2021, Nareit – quỹ đầu tư BĐS hàng đầu của Mỹ đạt mức tăng trưởng tới 29%.

“Tại Việt Nam, quỹ đầu tư BĐS đầu tiên và duy nhất được niêm yết (từ năm 2017) là TCREIT, thuộc CTCP Quản lý quỹ Kỹ thương, đã tăng giá trị tài sản ròng 27% cũng trong năm 2021” – Hội Môi giới BĐS cho biết.

Tại Mỹ, nơi REIT bắt đầu xuất hiện từ những năm 1960, REIT đã đóng góp tích cực vào nền kinh tế trong việc tạo việc làm, thu nhập, đầu tư vào hàng loạt sản phẩm BĐS.

Nhà đầu tư cần lưu ý

“Tại Việt Nam, chứng chỉ quỹ REIT chưa phải là sản phẩm đầu tư phổ biến do những quy định về quỹ chưa thực sự hoàn chỉnh. Đồng thời, nhà đầu tư vẫn e ngại sản phẩm tài chính mới mẻ này” – Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho hay.

Các REIT đang hoạt động tại thị trường Việt Nam hầu hết đều thuộc các công ty nước ngoài như Indochina Capital, Vinacapital, Saigon Asset Management, Dragon Capital.

“BĐS giá 1-2 tỉ đồng thì mọi người dễ dàng sở hữu nhưng nếu 5-10 tỉ đồng hoặc cao hơn nữa thì số người đủ khả năng mua sẽ giảm mạnh. Lúc này sẽ nảy sinh ý tưởng nhiều người cùng góp tiền để mua” – ông Nguyễn Hoàng Việt, Chủ tịch HĐQT Son Viet Property JSC (SVP) – một đơn vị phát triển và phân phối BĐS, cho biết.

Theo ông Việt, các loại quỹ đầu tư BĐS hình thành trên ý tưởng này. Theo đó, nhiều người góp tiền để mua và có đại diện quản lý, sử dụng, chịu trách nhiệm bán đi và trả lợi nhuận cho tất cả sau khi trừ thù lao của chính họ. Hiểu bản chất để thấy việc góp tiền vào các quỹ đầu tư này thì không còn là đầu tư BĐS mà giống đầu tư vào doanh nghiệp nhiều hơn. Như vậy, nhà đầu tư cần nghiên cứu sâu về doanh nghiệp ấy, hiểu rõ năng lực của các nhân sự lãnh đạo cũng như chuyên gia trong đội ngũ của họ.

“Đầu tư BĐS trong bối cảnh thị trường sốt nóng như hiện nay tiềm ẩn nhiều rủi ro hơn là những cơ hội. Vì vậy chúng ta nên tự mua những BĐS trong mức ngân sách hiện có, chính bản thân mình có nhu cầu sử dụng; hoặc nhìn thấy mức giá hời hay dòng tiền rõ ràng nếu có ý định đầu tư thay vì phó thác cho người khác” – ông Việt góp ý.

Theo chuyên gia pháp lý Nguyễn Tấn Đạt – Giám đốc Công ty Tư vấn NTD LAW Việt Nam, nhìn chung hiện nay tại Việt Nam khái niệm về quỹ tín thác đầu tư BĐS chưa được luật hóa, còn mập mờ đối với nhà đầu tư và được hiểu theo nhiều cách khác nhau.

“Khung pháp lý dành cho REIT vẫn còn rất mới mẻ. Các quy định mang tính bao quát chung của hoạt động quản lý quỹ chưa áp dụng riêng cho REIT” – ông Đạt nói.

Ông Đạt cho rằng các quỹ đầu tư hoạt động theo quy định của pháp luật Việt Nam, cụ thể là Luật Doanh nghiệp, luật dân sự, thương mại, Luật Đầu tư. Đồng thời, các quỹ trên thực hiện kêu gọi vốn theo quy định của Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp là chủ yếu.

“Vấn đề khá quan trọng là khung pháp lý điều chỉnh REIT chưa hoàn thiện đầy đủ và hầu như vẫn còn mới mẻ với các nhà đầu tư, đặc biệt là ở Việt Nam. Khi rủi ro xảy ra thì quyền lợi nhà đầu tư bị ảnh hưởng trước tiên vì chưa có cơ chế bảo vệ rõ ràng. Nhà đầu tư lẫn các công ty quản lý quỹ sẽ lúng túng khi xảy ra tranh chấp” – ông Đạt khuyến cáo.

Vì vậy, ông Đạt cho rằng khi tham gia và đầu tư REIT, nhà đầu tư cần xem xét, đánh giá thật kỹ khả năng sinh lời, lợi nhuận đạt được, các rủi ro và quan trọng là yếu tố pháp lý có chặt chẽ không để bảo vệ chính mình. Ngoài ra, cần xem xét các công ty quản lý quỹ về mức độ uy tín, tuổi đời hoạt động để có thể dự trù được các trường hợp xấu có thể xảy ra.

Về cơ chế nhà nước, cần nhanh chóng hoàn thiện khung pháp lý cụ thể cho quỹ tín thác BĐS để các nhà đầu tư an tâm phát triển mạnh các mô hình quỹ đầu tư BĐS tại Việt Nam.

Theo PLO