Ngày 01/6/2021, Bộ Tài chính ban hành Thông tư 40/2021 có hiệu lực từ ngày 1/8/2021 quy định rằng, cá nhân cho thuê tài sản không phát sinh doanh thu đủ 12 tháng trong năm dương lịch thì mức doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở xuống, tức tiền thuê nhà dưới 100 triệu để xác định cá nhân cho thuê tài sản không phải nộp thuế thu nhập cá nhân, thuế giá trị gia tăng là doanh thu tính thuế thu nhập cá nhân của một năm dương lịch (12 tháng). Doanh thu tính thuế thực tế để xác định số thuế phải nộp trong năm là doanh thu tương ứng với số tháng thực tế phát sinh cho thuê tài sản.
Bộ Tài chính cũng đưa ra ví dụ để giải thích rõ hơn cho quy định trên như sau: Ông B phát sinh hợp đồng cho thuê nhà với giá thuê 10 triệu đồng/tháng từ tháng 10/2022 đến hết tháng 9/2023. Theo đó, doanh thu thực tế năm 2022 là 30 triệu đồng nhưng tổng doanh thu của năm 2022 tính theo 12 tháng là 120 triệu đồng, doanh thu thực tế của năm 2023 là 90 triệu đồng nhưng tổng doanh thu năm 2023 tính theo 12 tháng là 120 triệu đồng. Khi đó, ông B thuộc trường hợp phải nộp thuế thu nhập cá nhân và thuế giá trị gia tăng tương ứng với doanh thu thực tế phát sinh của năm 2022 và năm 2023 theo hợp đồng.
Quy định trên ngay lập tức gặp phải phản ứng của dư luận bởi người cho thuê nhà trong năm không có thu nhập trên 100 triệu đồng nhưng vẫn phải nộp thuế thu nhập cá nhân và thuế giá trị gia tăng.
Tiền thuê nhà dưới 100 triệu 1 năm có phải nộp thuế không?
Tiếp thu ý kiến góp ý, Bộ Tài chính đã ban hành Thông tư 100/2021 sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 40/2021 hướng dẫn thuế thu nhập cá nhân, thuế giá trị gia tăng và quản lý thuế với hộ, cá nhân kinh doanh. Theo đó, từ ngày 1/1/2022, cá nhân chỉ có hoạt động cho thuê tài sản và thời gian cho thuê không trọn năm, nếu phát sinh doanh thu từ 100 triệu đồng trở xuống thì không phải nộp thuế thu nhập cá nhân, thuế giá trị gia tăng. Trong trường hợp bên thuê trả tiền thuê tài sản trước cho nhiều năm thì mức doanh thu để xác định cá nhân có phải nộp thuế hay không là doanh thu trả tiền một lần được phân bổ theo năm dương lịch.
Doanh thu cho thuê nhà dưới 100 triệu có phải nộp thuế không?
Còn về việc miễn thuế môn bài, theo quy định tại Điều 3, Nghị định 139/2016/NĐ-CP, các cá nhân kinh doanh có doanh thu dưới 100 triệu đồng/năm thì sẽ được miễn lệ phí môn bài.
Giả sử, bà A chỉ có 1 căn nhà cho thuê quận Bình Tân, TP.HCM và phát sinh hợp đồng cho thuê với giá 15 triệu đồng/tháng nhưng chỉ cho thuê được 6 tháng trong năm 2022. Như vậy, theo quy định mới thì tổng doanh thu từ hoạt động cho thuê trong năm 2022 là 90 triệu đồng, thấp hơn mức 100 triệu đồng/năm nên bà A sẽ không phải đóng thuế thu nhập cá nhân và thuế giá trị gia tăng. Chiếu theo Nghị định 139/2016/NĐ-CP thì bà A cũng không phải nộp thuế môn bài.
Tổng doanh thu cho thuê nhà từ 100 triệu/năm trở lên
Với hộ kinh doanh, cá nhân thực hiện hoạt động cho thuê tài sản với tổng doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở lên thì phải tiến hành nộp thuế chứ không được miễn thuế như trường hợp tiền thuê nhà dưới 100 triệu 1 năm. Cụ thể, các loại thế cần nộp gồm có:
- Thuế môn bài (hay còn gọi là lệ phí môn bài);
- Thuế thu nhập cá nhân;
- Thuế giá trị gia tăng.
Cách tính thuế môn bài
Mức thuế môn bài với cá nhân cho thuê nhà có doanh thu trên 100 triệu đồng/năm như sau:
| Doanh thu cho thuê (đồng/năm) | Lệ phí môn bài (đồng/năm) |
|---|---|
| Trên 100 triệu đến 300 triệu | 300 nghìn |
| Trên 300 triệu đến 500 triệu | 500 nghìn |
| Trên 500 triệu | 1 triệu |
Lưu ý, nếu cá nhân, hộ kinh doanh khai nộp thuế thu nhập cá nhân và thuế giá trị gia tăng cho hợp đồng cho thuê trong nhiều năm 1 lần thì phí môn bài cũng sẽ nộp phí của 1 năm.
Ngoài ra, các cá nhân, nhóm cá nhân nếu ra kinh doanh trong 06 tháng đầu năm thì nộp mức lệ phí môn bài cả năm, nếu ra kinh doanh trong 06 tháng cuối năm thì nộp 50% lệ phí.
Cách tính thuế giá trị gia tăng
| Số thuế giá trị gia tăng phải nộp = Doanh thu tính thuế giá trị gia tăng x Tỷ lệ thuế giá trị gia tăng 5% |
Trong đó:
- Doanh thu tính thuế giá trị gia tăng tính theo hướng dẫn tại Điểm a Khoản 2 Đều 4 Thông tư số 92/2015 TT – BTC.
- Tỷ lệ thuế giá trị gia tăng tính trên doanh thu với hoạt động cho thuê tài sản được quy định tại Điểm b Khoản 2 Điều 4 Thông tư số 92/2015 TT-BTC là 5%.
Cách tính thuế thu nhập cá nhân
| Số thuế giá trị gia tăng phải nộp = Doanh thu tính thuế giá trị gia tăng x Tỷ lệ thuế giá trị gia tăng 5% |
Trong đó:
- Doanh thu tính thuế thu nhập cá nhân tính theo hướng dẫn tại Điểm a Khoản 2 Điều 4 Thông tư số 92/2015 TT – BTC.
- Tỷ lệ thuế thu nhập cá nhân trên doanh thu đối với hoạt động kinh doanh được quy định tại Điểm b Khoản 2 Điều 4 Thông tư số 92/2015 TT-BTC là 5%.
Như vậy, Thông tư 40 trước đó quy định người cho thuê phải đóng thuê cho dù doanh thu thực nhận dưới 100 triệu đồng/năm thì Thông tư 100 bổ sung thông tư cũ giúp làm rõ nghĩa hơn cho câu hỏi thuê nhà dưới 100 triệu có phải nộp tờ khai thuế và tái khẳng định thông điệp “tiền thuê nhà dưới 100 triệu 1 năm không phải đóng thuế”. Ngược lại, nếu phát sinh doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở lên sẽ phải nộp thuế.
