Thị trường bất động sản nửa đầu năm 2026 ghi nhận sự phân hóa rõ nét giữa các phân khúc. Đất nền chững giao dịch. Trong khi đó, chung cư tiếp tục hút người mua nhờ đáp ứng nhu cầu ở thực, pháp lý minh bạch và hệ thống tiện ích hoàn chỉnh.
Đất nền chững giao dịch, dòng tiền ngày càng thận trọng
Thanh khoản thấp dù nguồn cung tăng
Theo DKRA Group, nguồn cung sơ cấp đất nền trong quý II/2026 tăng khoảng 8% so với cùng kỳ năm 2025. Tuy nhiên, 93% nguồn cung vẫn đến từ các dự án đã mở bán trước đó.
Sức cầu của thị trường tiếp tục ở mức thấp. Lượng tiêu thụ chỉ đạt khoảng 4% tổng nguồn cung, giảm 16% so với cùng kỳ năm trước.
Nhà đầu tư ưu tiên dự án có pháp lý hoàn chỉnh
Giá sơ cấp gần như đi ngang nhưng vẫn ở mức cao do chi phí đầu vào tăng. Trong khi đó, giá thứ cấp tăng khoảng 4%so với đầu năm.
Mức tăng chủ yếu xuất hiện tại các dự án có pháp lý hoàn chỉnh. Đây cũng là những dự án có hạ tầng đồng bộ và khả năng khai thác thương mại tốt.
Theo ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng Giám đốc DKRA Group, thị trường đã xuất hiện tín hiệu phục hồi. Tuy nhiên, tín hiệu này chưa đủ mạnh để tạo chu kỳ tăng trưởng mới.
Ông cho biết dòng tiền hiện tập trung vào các dự án có giá trị sử dụng thực tế. Nhà đầu tư không còn chạy theo kỳ vọng tăng giá như giai đoạn 2020–2022.
Nguồn cung mới tiếp tục khan hiếm
DKRA Consulting dự báo quý III/2026 chỉ có khoảng 300–400 sản phẩm đất nền mới được mở bán. Nguồn cung sơ cấp tăng nhẹ nhưng vẫn chủ yếu đến từ các dự án cũ.
Đơn vị này nhận định thanh khoản khó cải thiện trong ngắn hạn. Lãi suất còn cao, tín dụng chưa thuận lợi và tâm lý nhà đầu tư vẫn thận trọng.
Chung cư trở thành lựa chọn ưu tiên của người mua
Mức độ quan tâm vượt xa đất nền
Theo Batdongsan.com.vn, chung cư chiếm 37% tổng mức độ quan tâm đối với bất động sản bán trong quý II/2026. Đất nền đạt 23%, nhà riêng 22%, còn nhà mặt phố và biệt thự khoảng 9%.
Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, cho biết sự phân hóa diễn ra ở hầu hết các phân khúc. Những dự án có vị trí đẹp, pháp lý đầy đủ và hạ tầng đồng bộ luôn thu hút người mua hơn.
Người mua ưu tiên nhu cầu ở thực
Báo cáo 6 tháng đầu năm 2026 cho thấy xu hướng lựa chọn bất động sản đã thay đổi. Người mua ngày càng ưu tiên giá trị sử dụng thay vì chỉ kỳ vọng tăng giá.
Tại Hà Nội, tỷ lệ quan tâm chung cư tăng từ 38% trong tháng 1 lên 49% vào tháng 6. Ngược lại, nhà riêng giảm từ 26%xuống 17%.
Tại TP.HCM, chung cư duy trì tỷ lệ quan tâm từ 34–36% trong nửa đầu năm. Trong khi đó, đất nền chỉ đạt khoảng 13–14%.
Xu hướng đầu tư chuyển sang giá trị sử dụng
Chung cư dẫn đầu triển vọng tăng trưởng
Có 53% môi giới đánh giá chung cư là phân khúc có triển vọng tốt nhất trong 6 tháng tới. Nhà riêng đạt 25%, đất nền 11%, nhà mặt phố 7%, bất động sản nghỉ dưỡng 3% và biệt thự 2%.
Trong nửa đầu năm 2026, 66% giao dịch chung cư phục vụ nhu cầu ở thực. Phần còn lại chủ yếu nhằm cho thuê hoặc tích sản.
Chất lượng dự án trở thành yếu tố quyết định
Khảo sát quý II/2026 cho thấy 60% người mua quan tâm chất lượng xây dựng và bàn giao. Có 54% ưu tiên uy tín chủ đầu tư.
Khoảng 46% đánh giá cao tiện ích nội khu. 27% chú trọng cộng đồng cư dân, còn 18% quan tâm thiết kế mặt bằng.
Theo các chuyên gia, thị trường đang chuyển từ tư duy tích lũy tài sản sang nâng cao chất lượng sống. Những dự án có pháp lý minh bạch, hạ tầng hoàn chỉnh và đáp ứng nhu cầu ở thực sẽ có khả năng giữ giá và thanh khoản tốt hơn.
Thuỳ Dương
Môi Trường Đầu Tư
