Hơn 10 năm trôi qua sau “giấc ngủ đông” kéo dài của thị trường địa ốc 2011-2013, đó vẫn là khoảng thời gian ám ảnh đối với những nhà đầu tư từng trải qua giai đoạn này khi lãi suất từng chạm con số 24%/năm.
Lãi suất cao và sự trầm lắng của thị trường địa ốc
Khởi đầu cho chuỗi ảm đạm của thị trường bất động sản cách đây 10 năm là Nghị quyết số 11 yêu cầu Ngân hàng Nhà nước (NHNN) giảm tốc độ và tỷ trọng dư nợ cho vay lĩnh vực phi sản xuất so với năm 2010, nhất là lĩnh vực bất động sản của Chính phủ.
Tiếp đó giai đoạn 2011-2013, sau khi nền kinh tế của Việt Nam chịu tác động nặng nề của lạm phát. Động thái của Ngân hàng nhà nước buộc phải thu tiền về bằng cách tăng lãi suất huy động và cho vay. Sau động thái đó là cuộc chạy đua tăng lãi suất của hệ thống nhà băng kéo lãi suất lên mức trên 20%.
Trong ký ức của giới đầu tư, có thời điểm, lãi suất một số ngân hàng thương mại lên tới 20-24%/năm. Những công ty làm ăn tốt cũng được cho rằng, chỉ đủ trả lãi ngân hàng. Đó là thời điểm, giá bất động sản giảm từng ngày. Tin rao bán nhà đất khắp nơi nhưng không có người quan tâm vì không ai có tiền mua nhà.
Trong chia sẻ, ông Nguyễn Thọ Tuyển, Chủ tịch BHS Group từng kể lại rằng, nhà đầu tư mất tăm, những người môi giới bán hàng chuyển nghề nhiều không kể hết. Người đi bán bếp gas, người tìm mối đưa đoàn du lịch đi Thái Lan, người thì về buôn bán với vợ, và có cả những người mất tích giờ không biết ở đâu, làm gì… một bức tranh đen tối không hề muốn nhắc lại.
“Nếu nói về bất động sản quả thật chưa bao giờ thị trường đóng băng toàn tập như thế”, ông Tuyển nhấn mạnh.
Đó thời điểm mà giá bất động sản giảm liên tục, một căn hộ Golden Palace Mễ Trì từng bán với giá 40 triệu đồng/m2, đã hạ 25 triệu đồng/m2. Giá chung cư tại dự án Ecopark từng được chào bán ở giai đoạn này 8-9 triệu đồng/m2. Giá dự án USilk City từng lên tới hơn 20 triệu đồng/m2 nhanh chóng rơi vào dự án đóng băng vì khủng hoảng.
Nhiều người từng ví giai đoạn đó là thảm cảnh của nghề kinh doanh bất động sản. Vị lãnh đạo BHS cho rằng: “Có nhiều nguyên nhân, từ bong bóng trước đó, từ kinh tế vĩ mô, từ cung cầu… nhưng hai từ theo tôi thấy chuẩn nhất đó chính là lãi suất”
Nỗi lo ngại của hiện tại
Đã có nhiều quan điểm cho rằng, “lãi suất” là một trong nguyên nhân chính đẩy thị trường địa ốc vào giai đoạn “đóng băng”, là “cú đẩy” khiến đại gia bất động sản ngã ngựa. Đó là thời của dự án, khu đô thị dù hạ tầng cơ bản hoàn thiện nhưng cũng vắng bóng người.
Đến nay, khi lãi suất huy động của một số ngân hàng thương mại đang trong cuộc chạy đua nước rút thì lo ngại về sự đổ vỡ là điều dễ hiểu. Khảo sát cho thấy, đã có mức lãi suất cho vay thả nổi chạm mốc 15%.
Một ngân hàng Hàn Quốc từng tung ra gói vay cách đây hơn 1 năm chỉ 6-6,3%/năm trong năm đầu tiên thì đến tháng 8/2022, mức lãi suất năm đầu tiên chạm con số 8,5%/năm và dự kiến trong tháng 11 sẽ tăng lên tới 10%/năm.
Các ngân hàng khác như Ocean Bank, VPBank, Techcombank, Shinhan Bank… cũng lần lượt tăng lãi suất cho vay bất động sản. Nhịp trầm của thị trường địa ốc đã bắt đầu lan rộng.
Dữ liệu của Batdongsan.com.vn cũng ghi nhận mức độ quan tâm đến bất động sản trên cả nước đã giảm đáng kể từ thời điểm tháng 3/2022. Cụ thể, nhiều tỉnh thành chứng kiến nhu cầu tìm mua bất động sản trong quý 3/2022 giảm so với quý trước, đơn cử như Hải Phòng ước tính giảm 19%, Đà Nẵng giảm 12%, Cần Thơ giảm 14%.
Khảo sát của batdongsan.com.vn đưa ra kết luận, giao dịch bất động sản hiện đang gặp nhiều khó khăn. Trong đó, 36% số người được hỏi cho biết rào cản lớn nhất là khách hàng lo sợ thị trường tiêu cực nên không dám đầu tư vào bất động sản, 23% chia sẻ giao dịch không thể chốt thành công do khách hàng bị hạn chế trong vay vốn để mua bất động sản, 19% nhận thấy trở ngại chính là giá bất động sản quá cao so với khả năng tài chính của người mua.
Song ở góc độ lạc quan, các chuyên gia cho rằng, rất khó lặp lại giai đoạn rớt thảm như 2011-2013 bởi sự điều tiết của Nhà nước đã nhịp nhàng hơn.
Mặt khác, nguồn cung bất động sản khan hiếm. Đây là điểm thuận lợi để đẩy thị trường nhà ở, dự án có pháp lý tốt thanh khoản ổn định. Theo ông Nguyễn Anh Quê, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, có nhiều lý do lạc quan vào thị trường này. Ngoài tác động của sự điều hành nhịp nhàng cuả Nhà nước thì chính việc đẩy mạnh sớm dự án Nhà ở xã hội cũng sẽ góp phần làm sôi động thị trường. Bên cạnh đó, các nhà đầu tư từng trải qua giai đoạn khủng hoảng trước sẽ muốn giữ bất động sản vì họ tin sau đó, giá bất động sản vẫn tăng.
