Vì sao giá nhà cao?

12 tháng qua, giá nhà và đất đều giảm 10-30% trên thị trường thứ cấp (nhà đầu tư mua đi bán lại) và một số dự án chiết khấu 30-50% trên thị trường sơ cấp (chủ đầu tư chào bán lần đầu). Dẫu vậy, những người có nhu cầu thật với túi tiền khiêm tốn hiện vẫn khó tiếp cận nhà ở khi thị trường thiếu phân khúc nhà bình dân 25-30 triệu đồng một m2 và phủ sóng nhiều sản phẩm giá từ 40 triệu đồng đến cả trăm triệu đồng một m2.

Nhiều người cho rằng giá nhà còn cao nên họ kiên nhẫn chờ xuất hiện thêm các đợt điều chỉnh mạnh thời gian tới. Trong nhiều báo cáo thị trường gần đây, Bộ Xây dựng cũng khẳng định giá nhà hiện vượt khả năng chi trả của nhiều người.

Theo các chuyên gia, giá nhà bị đẩy lên cao trong hàng thập kỷ qua do chi phí đầu vào lớn và ý chí của bên bán định giá cao để tối ưu hóa lợi nhuận, trong đó có tác động rất lớn của giới đầu tư, đầu cơ, nhà phát triển và cả cơ quan điều hành – quản lý thị trường nhà ở.

Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành nhìn nhận mặt bằng giá nhà tại đô thị lớn như TP HCM hiện quá cao so với thu nhập của người dân bình thường lẫn tầng lớp trung lưu. Thực trạng này đã được Nhà nước quan tâm, tìm cách kéo giảm nhưng ngay cả giai đoạn khó khăn nhất của ngành bất động sản, mục tiêu này vẫn đầy thách thức và chưa đạt hiệu quả mong đợi.

Ông Nghĩa phân tích có nhiều nguyên nhân khiến giá nhà cao. Thứ nhất, chi phí đầu vào cơ bản gồm chi phí đất, vật tư, nhân công, thiết kế, giám sát, xây dựng đều cao. Thứ hai, chi phí biến số đầu vào gồm thủ tục, pháp lý kéo dài, lãi vay cao. Cuối cùng, bên bán sơ cấp (các chủ đầu tư) và bên bán thứ cấp (giới đầu tư) đều định giá bán cao hoặc tập trung nguồn lực vào phân khúc giá cao để tối ưu hóa lợi nhuận.

Trong 3 nguyên nhân này, theo ông Nghĩa, pháp lý dự án nhà ở chậm là loại chi phí đẩy rất lớn, có tác động tương hỗ với các nguyên nhân khác, khiến giá thành nhà ở trên thị trường liên tục bị đội lên. Có dự án thời gian “chạy” thủ tục pháp lý kéo dài trung bình 5-7 năm, thậm chí lâu hơn sẽ phát sinh nhiều chi phí. Chẳng hạn với lãi suất vay trung bình 11-14% một năm, việc kéo dài này đã khiến chi phí vốn thực hiện dự án đội lên trung bình 50-70% thậm chí tăng 100% cho vòng đời một dự án thành phẩm và luôn được cộng dồn vào giá thành.

Người mua nhà cuối cùng (mua để sử dụng lâu dài) sẽ phải gánh chịu các chi phí này. Nhà nước với vai trò điều hành chính sách, quản lý thị trường hoàn toàn có thể cải thiện, thúc đẩy thủ tục pháp lý dự án nhà ở nhanh hơn để giúp kéo giảm giá nhà xuống hoặc đẩy mạnh phát triển nhà giá rẻ để cân bằng lại cán cân cung cầu nhà ở.

Với nguyên nhân chủ quan do kỳ vọng của bên bán quá lớn, muốn tối ưu hóa lợi nhuận, theo ông Nghĩa, toàn bộ nguồn cung chỉ bán giá cao và không có nhiều nhà ở xã hội, thiếu vắng nhà thương mại giá vừa túi tiền trên thị trường. Điều này dẫn đến giá nhà ở bình quân sẽ liên tục tăng cao. Diễn biến này làm lệch pha cung cầu, mất tính ổn định cho thị trường, khi xảy ra chu kỳ khủng hoảng dễ bị đổ vỡ.

Chủ tịch một doanh nghiệp đang phát triển nhiều dự án bất động sản nhà ở tại TP Thủ Đức cũng cho rằng chi phí đầu vào rất cao là nguyên nhân chính. Trước tiên là chi phí đất lớn, giá đền bù trong nhiều năm gần đây đã vọt lên ngưỡng cao, doanh nghiệp phát triển dự án nhà ở trong vai trò chủ đầu tư trực tiếp giải phóng mặt bằng phải trả trước khoản này. Thực tế có nhiều doanh nghiệp giải phóng mặt bằng một dự án kéo dài cả thập kỷ chưa xong, chi phí đền bù bị đội giá rất nhiều.

Bên cạnh đó, chi phí tài chính cơ bản và tài chính phát sinh do pháp lý chậm phê duyệt sẽ là một khoản khổng lồ và sẽ rơi vào túi các tổ chức tín dụng và trái chủ (cá nhân, tổ chức mua trái phiếu). Mặt khác, giá nhà cao còn do tiền sử dụng đất do Nhà nước truy thu đang là ẩn số và thường là rất cao đến mức chủ đầu tư không thể lường trước được. Thêm vào đó, chi phí marketing và bán hàng cũng chiếm rất lớn trong cơ cấu phân bổ giá thành nhà ở.

Lãnh đạo doanh nghiệp địa ốc này nhìn nhận giá nhà cao còn do giá bán hiện nay bị thẩm định ở mức cao bất hợp lý. Cụ thể, giá trị sản phẩm nhà ở chào bán trên thị trường có hiện tượng đội từ giá nhà dành cho phân khúc bình dân lên phân khúc trung cấp và từ giá nhà trung cấp lên nhà cao cấp. “Cơ quan quản lý nên có những nghiên cứu và đối chiếu thực tiễn về mối quan hệ nhân – quả vì sao giá nhà cao để từ đó đưa ra các quyết sách và giải pháp đúng mục tiêu để điều tiết”, ông nói.

Ông Huỳnh Phước Nghĩa, Chuyên gia tư vấn cấp cao Công ty tư vấn hội nhập toàn cầu (GIBC) xác nhận giá nhà cao hơn thu nhập của đại đa số người dân là hiện tượng phổ biến ở nhiều quốc gia trong khu vực và trên thế giới. Sự khác biệt nằm ở chỗ tại các quốc gia có chiến lược nhà ở bền vững, Nhà nước sẽ đẩy mạnh phát triển phân khúc nhà ở xã hội, nhà vừa túi tiền và có công cụ hiệu quả như quy hoạch, thuế để điều tiết hợp lý đối với các loại nhà ở thương mại.

Ông Nghĩa khuyến nghị với thị trường bất động sản có ẩn số pháp lý khá lớn như Việt Nam, mục tiêu kéo giảm giá nhà nên bắt nguồn từ việc cắt giảm thủ tục pháp lý cho các dự án nhà ở.

Chuyên gia kinh tế Huỳnh Thế Du cho rằng để kéo giảm giá nhà đất, nhà nước cần tạo cơ chế để thị trường hoạt động trơn tru, đúng quy luật với ba nhóm giải pháp. Đầu tiên là minh bạch thông tin và chính sách nhất quán. Kế đến là tạo ra các kênh thông tin và tri thức để người mua có đủ thông tin và khả năng phân tích, phán đoán cần thiết. Cuối cùng có các cơ chế sàng lọc và phân bổ vốn để nguồn lực được tập trung cho từng nhóm sản phẩm.

Với các sản phẩm hoàn chỉnh, nguồn cung bất động sản suy giảm tại nhiều đô thị lớn ở Việt Nam do vướng mắc về pháp lý. Đây cũng là một trong những nguyên nhân đẩy giá nhà đất lên cao. Vì thế, vai trò của nhà nước là có chính sách khơi thông nguồn cung, tháo gỡ các vấn đề pháp lý.

Ở phân khúc nhà ở giá cả phải chăng, nhà ở cho người thu nhập thấp, chìa khóa chính là đất đai, chi phí xây dựng rất khó giảm. Nhà nước thực tế đang có trong tay quỹ đất chi phí thấp là nhân tố quan trọng nhất để phát triển loại nhà này. Điều này hoàn toàn nằm trong khả năng của nhà nước.

Với nhóm sản phẩm đầu cơ tích trữ thuộc diện phải hạn chế, cơ quan quản lý nhà nước cần tránh tình trạng thường xuyên thay đổi, điều chỉnh quy hoạch, gây tâm lý kỳ vọng giá đất tăng theo quy hoạch, kích thích hoạt động đầu cơ.